为了提醒的惊吓

为了提醒的惊吓

这几天，地产界的人见面，有个必谈话题。杭州和常州少数几个楼盘大降价，兴业银行限制某些类型房地产贷款，这两个事件几乎同时发生，究竟意味着什么？是偶然发生的个案，还是某个更大事情即将到来的前兆？　　我也被要求在不同场合跟朋友分享了自己的看法。此处不惮重复。　　表面来看，兴业所为是个个案。前几年兴业银行开展房地产贷款业务相当激进，拜楼市迅猛上涨之赐，兴业收获颇丰。但去年中央审计地方债务，整顿影子银行，传达出一个明确信号，流向房地产的资金将受到更严格的监管。　　在这种背景下，兴业暂停房地产夹层融资、供应链融资和房地产开发贷款，属于银行业务的自我收缩和调整。如果其他银行对房地产相关融资更加谨慎，房地产业务的信贷质量也很高，就根本没有必要把嘴里的肥肉给吐出来。事实上，除兴业之外，目前还没有看到其他银行跟进限制房地产贷款。　　但杭州和常州的楼盘降价，则很难说是单纯的个案。相信大家都看到了杭州去年土地出让的数据，以及二手房库存以及新增商品房供应规模的巨大。德信北海公园和天鸿香榭里等项目都位于主城区之外，定价又偏高，去化速度当然慢。　　开发商又是小公司，不在商业银行优先放贷的名单里，一旦出现到期需偿付的资金压力，降价就是必然选择。而杭州这样的城市，楼盘降价只是千儿八百地降根本没用，降10%-15%才管用，所以一降就是数千元。顺便说一句，那些打砸售楼处的购房人，应该强烈谴责，丝毫不值得同情。　　而常州，关注房地产新闻的人应该不会陌生，去年已有媒体报道过常州的鬼城现象。鬼城，要么是建了房子没人买，要么是买了也没人住，本质上都是供过于求。雅居乐星河湾这个项目，定价不是一般的高，是高得离谱。你说你是比肩浦东星河的豪宅，常州人不买账，开发商当然着急。据说它打了6折以后，也还没亏本，看来有些豪宅实在是暴利。　　之所以说兴业是个案，是因为全国性商业银行里，还没有发现其他银行在房地产贷款业务方面跟兴业一样激进。但银行的共同点是，对房地产贷款业务是从紧从严了。君不见，去年12月第二次钱荒以来，房地产贷款就没松过。年初贷款一般会放松的惯例失效了。　　大公司、好项目没问题，银行可能求着你贷，但那些郊区项目，你卖得越不好银行越不敢给你贷款。它们从来都是锦上添花而不肯雪中送炭。别看新年伊始地产商就继续高价抢地，2014年的流动性偏紧的趋势将会持续，成本也更高。　　为什么说杭州和常州的降价并非偶然？因为，供应量巨大的城市绝不限于这两个城市，而去化缓慢的也绝不止降价的那几个项目。在流动性偏紧的背景下，倘若消费者观望持续时间较长，去化率上不去，扛不住的楼盘会越来越多。　　1-2月本来就是房地产的淡季，成交缓慢是正常的。我相信一直到3月底，还会陆续有楼盘加入降价的行列。降多少，取决于楼盘所在城市和定价。热点城市郊区楼盘降价的压力更大。但现在还没有看到少数楼盘的降价将蔓延成一轮区域性降价潮的迹象。如果到4月中旬，楼市交易还不能好起来，就会有更多楼盘降价。那时整个就不乐观了。　　然而，就目前而言，我同意任志强的话，房地产市场的预期还没有发生逆转。也就是说，在影响房地产的基本因素方面，房地产调控的政策没有变化，货币政策没有变化，土地出让政策没有变化，支撑商品房基本需求的城市化也没有中止，那么有理由相信，房地产市场仍处于上升的通道，只是投资增速、销售速度、房价涨幅都在放慢。　　将兴业和杭州常州降价事件视为引发楼市崩盘的黑天鹅，固然严重夸大，但千万不要感叹说只是虚惊一场。它们在提醒，信贷从紧，有些城市，就不要去抢地了，其他城市，也尽量不碰地王。如果已开盘，3个多月去化率还只有10%，就赶紧降价吧。　　文章写完就看到新快报的消息，广州也有一些楼盘降价促销，有的项目实行8.8折优惠，而敏捷地产位于番禺的某项目，售价从原来的1.3万-1.4万元/平方米，直降至9000多元。

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